Skjøtet i Spania (escritura) – hva står i det, og hvordan blir du tinglyst som eier?

Magne Bergem Synnevåg, advokat i Norlegal Spain

I Spania underskrives skjøtet hos notaren, og du får nøklene samme dag. Notaren sender skjøtet elektronisk til eiendomsregisteret, og fra da av har kjøpet ditt forrang foran alle som senere prøver å registrere noe på boligen. Her er hva skjøtet inneholder, hva du bør sjekke før du signerer, og hva som skjer frem til du står som eier i registeret.

Hva er en escritura?

Escritura pública de compraventa er det spanske skjøtet. Det er et offentlig dokument som en spansk notar setter opp, leser opp og bekrefter.

I Norge kan kjøper og selger fylle ut skjøtet selv og sende det til Kartverket. I Spania må skjøtet skrives under hos notaren for at det skal kunne tinglyses.

Notaren kontrollerer identitet, fullmakter og opplysningene i eiendomsregisteret. Notaren representerer ingen av partene og passer ikke på at handelen er god for deg.

Dette står i skjøtet

• Partene: navn, pass og NIE-nummer for kjøper og selger. Uten NIE kan du ikke signere.
• Eiendommen: adresse, areal, registernummeret i eiendomsregisteret (finca registral) og matrikkelnummeret (referencia catastral).
• Hvem som eier: om dere kjøper i sameie, hvor store andeler hver eier, og hvilken formuesordning dere har. Se Kjøpe bolig i Spania i særeie.
• Kjøpesummen og betalingen: beløpet og hvordan det er betalt. Notaren skal få dokumentert overføringer og sjekker.
• Heftelser: pant, servitutter og andre rettigheter som følger med eiendommen.
• Erklæringer fra selger: blant annet at fellesutgifter og eiendomsskatt (IBI) er betalt, og energiattesten.

Sjekk dette før du signerer

1. Utkastet: be om å få skjøtet tilsendt noen dager før. Sammenlign navn, andeler, kjøpesum og beskrivelsen av boligen med kjøpekontrakten.
2. Nytt utdrag fra eiendomsregisteret (nota simple): det skal ikke ha kommet nye heftelser siden kontrakten ble signert.
3. Gjeld i sameiet: selgeren skal legge fram en bekreftelse på at fellesutgiftene er betalt. Ellers kan du bli sittende med gjelden.
4. Pant som skal slettes: har selgeren lån, må banken innfris i signeringen, og pantet slettes etterpå.
5. Eierform: det du skriver i skjøtet om eierandeler og særeie, er vanskelig og dyrt å endre senere.
6. Energiattest og kommunen: selgeren skal legge fram energiattesten (certificado de eficiencia energética) og siste kvittering for eiendomsskatten (IBI). Ubetalt IBI følger boligen, så du kan bli krevd for selgerens gjeld. Sjekk også at renovasjonsavgiften (tasa de basuras) er betalt, og avtal hvordan årets IBI fordeles. Den kommunale gevinstskatten (plusvalía municipal) er det selgeren som skal betale. I noen regioner må selgeren i tillegg ha en boligattest (cédula de habitabilidad).

Som kjøper kan du som hovedregel velge notar selv.

Hos notaren

Notaren leser skjøtet høyt på spansk. Forstår du ikke spansk, må du ha med tolk, eller la noen signere for deg med fullmakt. En norsk fullmakt signeres hos notarius publicus og får apostille.

Resten av kjøpesummen gjøres opp ved signeringen. Du får nøklene, og en kopi av skjøtet (copia simple) samme dag eller kort tid etter.

Etter signeringen: skatt og tinglysing

Notaren melder skjøtet til eiendomsregisteret elektronisk, normalt samme dag. Det kalles en foreløpig registrering (asiento de presentación). Når skjøtet blir tinglyst, regnes du som registrert eier fra denne datoen, og ingen som melder noe senere, kan gå foran deg. Den foreløpige registreringen gjelder i 60 virkedager.

Overføringsskatten må betales: overføringsskatt (ITP) for brukt bolig, eller merverdiavgift (IVA) og dokumentavgift for nybygg. Fristen avhenger av regionen der boligen ligger: én måned i Valencia-regionen og to måneder i Andalucía. Skatten må være betalt før skjøtet kan tinglyses.

Tinglysingen: eiendomsregisteret har 15 virkedager på å vurdere og tinglyse skjøtet. Fristen begynner ikke å løpe før skatten er betalt. Finner registeret feil, får du beskjed om hva som må rettes. Den foreløpige registreringen forlenges da automatisk med 60 dager, slik at du beholder plassen din mens feilen rettes. Deretter får du det endelige skjøtet (copia autorizada) med stempel fra registeret.

Til slutt: strøm, vann og eiendomsskatt overføres til ditt navn.

Når skjøtet er feil eller mangler

• Feil i skjøtet: feil navn, andeler eller arealer rettes med et nytt dokument hos notaren (escritura de subsanación). Begge parter må ofte delta.
• Mistet skjøtet: du kan bestille en ny kopi fra notarkontoret som satte det opp, og et utdrag fra eiendomsregisteret.
• Arvet bolig: når du arver, er det arveerklæringen hos notaren (escritura de aceptación de herencia) som blir ditt skjøte. Se Arv og skifte i Spania.

Konklusjon

Skjøtet er det viktigste dokumentet i et boligkjøp i Spania. Meldingen fra notaren sikrer plassen din i eiendomsregisteret fra signeringsdagen, men bare hvis skatten blir betalt og eventuelle feil blir rettet i tide. Les utkastet før signering, og sjekk at du faktisk står som eier i registeret etterpå.

Ofte stilte spørsmål

Avslutning

Norlegal Spain hjelper deg gjennom hele kjøpet, fra gjennomgang av skjøtet før signering til tinglysing. Les mer om kjøp av eiendom i Spania, eller ta kontakt for en gratis og uforpliktende vurdering.

Les også

• Kjøpe hus eller leilighet i Spania – steg for steg
• Kjøpe bolig i Spania: Slik blir du bundet
• Kjøpe bolig i Spania i særeie
• Spanske juridiske ord og uttrykk

Har du spørsmål om boligkjøpet i Spania?

Ta gratis og uforpliktende kontakt, så svarer jeg innen én virkedag.

Send meg en gratis og uforpliktende melding

Eller ring +47 900 43 560 · WhatsApp · Lagre kontakten i telefonen