Skal boligen i Spania holdes utenfor delingen ved skilsmisse eller arv, må det ordnes etter norske regler før dere går til notaren.
Mange tror at boligen blir hans eller hennes alene hvis bare den ene ektefellen står som kjøper i den spanske escrituraen. Slik er det ikke. For nordmenn er det som regel norsk ekteskapslov som avgjør om boligen er særeie eller felleseie, ikke hvem som står i skjøtet.
Hvem bør tenke på dette?
- Ektepar der en eller begge har barn fra tidligere forhold.
- De som kjøper for penger de har arvet eller fått i gave.
- De som kjøper for egne midler fra før ekteskapet, for eksempel fra salg av egen bolig i Norge.
- Par som skal gifte seg etter kjøpet.
Hva skriver den spanske notaren?
Når et ektepar kjøper i Spania, spør notaren hvilken formuesordning dere har. Er dere begge norske, skrives det normalt i escrituraen at kjøpet skjer «con sujeción a su régimen matrimonial», altså i samsvar med deres formuesordning etter norsk rett. Det samme står i Registro de la Propiedad. Notaren tar ikke stilling til om boligen er særeie. Det avgjøres først når boligen skal deles, ved skilsmisse eller dødsfall.
Hvilken lov gjelder?
For norske ektepar som bor i Norge, og som også bodde i Norge da de giftet seg, gjelder norsk rett. Det samme gjelder i de fleste tilfeller selv om dere senere flytter til Spania. Har dere giftet dere 29. januar 2019 eller senere og hatt første felles bosted i Spania, kan spansk rett gjelde etter EU-forordning 2016/1103. Da stiller saken seg annerledes og må vurderes konkret.
Slik blir boligen særeie etter norsk rett
1. Ektepakt. Ektefellene kan avtale at boligen i Spania skal være særeie, enten for den ene eller for begge med hver sin andel. Ektepakten må være skriftlig og signert av begge, med to vitner. Den er bindende mellom ektefellene når formkravene er oppfylt. For å få vern mot kreditorer må den tinglyses i Ektepaktregisteret i Brønnøysund.
2. Særeie bestemt av giver eller arvelater. Kommer pengene fra foreldrene, kan de bestemme i testamentet eller ved gaven at arven skal være mottakerens særeie. I utgangspunktet blir også det som kjøpes for særeiemidlene, særeie. I praksis er dette likevel vanskelig å dokumentere. Det gjelder særlig når arven blandes med andre penger, eller når boligen delvis finansieres på annen måte. Derfor bør ektefellene i tillegg bekrefte i en ektepakt at boligen i Spania er særeie. Dekker arven bare en del av kjøpesummen, bør ektepakten si hvor stor andel som er særeie. Da er det ingen tvil om hva som er særeie, verken for norske eller spanske myndigheter.
3. Legg ektepakten fram ved kjøpet. Vi anbefaler at ektepakten apostilleres, oversettes og legges fram for notaren ved kjøpet. Da kommer det tydelig fram i dokumentene at boligen er særeie, og det blir lettere å dokumentere senere.
Skjevdeling er ikke det samme som særeie
Uten særeie kan den som har brakt inn midler fra før ekteskapet, eller fått arv eller gave, kreve skjevdeling. Den må dokumenteres. Etter mange år kan det være vanskelig å vise at nettopp de pengene gikk til boligen i Spania. Ta derfor vare på kontoutskrifter og betalingsbekreftelser fra kjøpet. Særeie gir en klarere løsning.
Særeie og arv
Særeie holdes som hovedregel utenfor uskifte. Hvis den ene ektefellen dør, kan livsarvingene da kreve sin arv av den avdødes særeie med en gang. For familier med særkullsbarn kan det være nettopp det som er meningen. For andre kan det være en ulempe. Ektepakten bør derfor sees sammen med testamentet. Les mer i Testament i Spania – nordmenn med bolig i Spania.
Samboere
Samboere har ikke særeie eller felleseie. Det som teller, er eierandelene som står i escrituraen. Bidrar dere ulikt til kjøpet, bør eierandelene gjenspeile det, og dere bør ha en skriftlig samboeravtale.
Ofte stilte spørsmål
Blir boligen særeie hvis bare jeg står som kjøper?
Nei. Uten ektepakt, eller en særeiebestemmelse fra den som har gitt deg pengene, er boligen normalt felleseie etter norsk rett, uansett hvem som står i skjøtet.
Kan vi opprette ektepakt etter at boligen er kjøpt?
Ja, men det er enklest å gjøre det før kjøpet, slik at ektepakten kan legges fram for notaren.
Gjelder norsk ektepakt i Spania?
Ja. Er det norsk rett som gjelder for dere, skal også spansk notar og spanske domstoler legge den norske formuesordningen til grunn, inkludert en ektepakt om særeie. Ektepakten må apostilleres og oversettes. Én risiko gjenstår likevel: Kommer saken til en spansk domstol, er det den som til syvende og sist avgjør. Da må domstolen forstå både norsk rett og innholdet i ektepakten. Jo tydeligere ektepakten er formulert, og jo bedre den passer til den spanske boligen, desto mindre er den risikoen.
Vi bor i Spania nå – gjelder dette oss?
Som regel ja, hvis dere giftet dere mens dere bodde i Norge. Giftet dere dere 29. januar 2019 eller senere og flyttet rett til Spania, bør det vurderes konkret.
Norlegal Spain bistår nordmenn med kjøp av bolig i Spania, fra NIE og kontrakt til notar og tinglysing, og vi passer på at eierforholdet blir slik dere ønsker. Norske ektepakter utarbeider vi normalt ikke selv. Vi gir gjerne råd om hvilke avkrysninger som passer, og hva som bør stå i den supplerende teksten i Brønnøysundregistrenes ektepaktskjema, slik at særeiet også fungerer for boligen i Spania. Les om kjøp av bolig i Spania · Send oss en melding