Kjøpe hus eller leilighet i Spania – steg for steg for nordmenn

Et boligkjøp i Spania tar som regel én til tre måneder fra du har funnet boligen til du står som eier. Det går gjennom flere trinn, og ved hvert trinn betaler du penger og binder deg litt mer. Her går vi gjennom hele kjøpet i den rekkefølgen det skjer, og forteller hva du bør passe på underveis – enten du skal kjøpe hus, villa eller leilighet.

Før du begynner å se på boliger

Det lønner seg å ha det praktiske på plass før du finner drømmeboligen. Da slipper du å stå under tidspress når megleren vil ha svar.

• NIE-nummer. Alle som kjøper eiendom i Spania, må ha et spansk identifikasjonsnummer for utlendinger (NIE). Uten NIE kan du ikke signere skjøtet hos notaren, og dermed ikke gjennomføre kjøpet. Det kan ta tid å få, så søk tidlig. Vi hjelper deg med å skaffe det selv om du ikke er i Spania.
• Spansk bankkonto. Kjøpesummen gjøres normalt opp hos notaren med bankoverføring (OMF) eller bankremisse fra en spansk bank, og strøm, vann og eiendomsskatt trekkes senere fra kontoen.
• Finansiering. Skal du låne i Spania, må du regne med at banken krever 30–40 % egenkapital. Få et forhåndstilsagn før du reserverer.
• Hvem skal eie boligen, og hvordan? Det bør avklares også når det bare er én kjøper. Skal dere være to, bør dere bestemme om dere skal eie sammen, i særeie eller på annen måte. Det får betydning for arv og et eventuelt brudd senere, og må stå riktig i skjøtet.

Steg 1: Du finner boligen og gir et tilbud (oferta)

Du gir tilbudet gjennom megleren, ofte muntlig eller på e-post. Det finnes ingen budrunde med budfrist slik som i Norge, og flere meglere kan selge den samme boligen samtidig. Et tilbud binder deg normalt ikke, men det er nå tempoet øker – og det er nå du bør kontakte advokat.

Steg 2: Reservasjonskontrakten (contrato de reserva)

Når selgeren godtar tilbudet, legger megleren fram en reservasjonskontrakt, og du blir bedt om å betale et reservasjonsbeløp, ofte noen tusen euro, for at boligen skal tas av markedet. Pengene går ofte til megleren.

Reservasjonskontrakten er ingen standardkontrakt. Innholdet varierer mye fra sak til sak, og dermed også hva den betyr for deg. Den er bindende med mindre den gir deg en utvei. Det handler ikke bare om du kan tape reservasjonsbeløpet: avhengig av innholdet kan selgeren – eller du – kreve at kjøpet gjennomføres. Derfor bør noen som kjenner spansk rett og praksis, gå gjennom kontrakten før du signerer, slik at du vet hva du forplikter deg til. Du som kjøper kan kreve endringer og stille vilkår.

Før du reserverer, bør du i hvert fall ha:

• Et utdrag fra eiendomsregisteret (nota simple), som viser hvem som eier boligen, og om det er pant eller andre heftelser.
• En kontrakt som sier hva som skjer med reservasjonsbeløpet, og at du kan trekke deg og få pengene tilbake hvis den juridiske gjennomgangen avdekker feil.

Steg 3: Juridisk gjennomgang før kjøpekontrakten

I Norge har megleren hentet inn opplysninger om boligen før du byr. I Spania må du i praksis sørge for dette selv. Den grundige gjennomgangen (due diligence) gjøres som regel etter reservasjonen og før dere signerer den private kjøpekontrakten. Vi sjekker blant annet:

• Lovlig bygget: at boligen, tilbygg og basseng er lovlig oppført og stemmer med det som er registrert i eiendomsregisteret og matrikkelen (catastro).
• Bruksattest: at boligen har gyldig bruksattest (cédula de habitabilidad eller licencia de primera ocupación, avhengig av region).
• Ubetalte regninger: at eiendomsskatt (IBI) og eventuelle felleskostnader er betalt.
• Reguleringsstatus: hva området er regulert til, om det er planlagt veier eller andre tiltak som berører eiendommen, og om kommunen har åpnet sak om ulovlig bygging (expediente de infracción urbanística). Dette kan undersøkes hos kommunen (ayuntamiento), gjerne med en reguleringsattest (certificado urbanístico).
• Kystsonen: ligger boligen nær sjøen, må det sjekkes om den berøres av kystloven (Ley de Costas), som kan begrense bruk, ombygging og salg.

Listen er ikke uttømmende. Hva som må sjekkes, avhenger av boligen og handelen.

Steg 4: Privat kjøpekontrakt (contrato de arras)

Noen uker senere signerer dere en privat kjøpekontrakt. Som regel betaler du rundt 10 % av kjøpesummen. Kontrakten bør blant annet angi pris, hva som følger med boligen, at den overdras fri for gjeld og heftelser, og en dato for signering hos notaren.

Det er viktig å vite hvilken type arras kontrakten gjelder. Ved arras penitenciales kan begge parter gå fra avtalen: trekker du deg, taper du innbetalingen, og trekker selgeren seg, må han betale tilbake det dobbelte. Dette gjelder bare hvis det står uttrykkelig i kontrakten. Ellers er avtalen bindende. Les mer i artikkelen Kjøpe bolig i Spania: Slik blir du bundet.

Steg 5: Fullmakt hvis du ikke skal møte i Spania

Du trenger ikke være til stede hos den spanske notaren. Mange gir en fullmakt (poder) til advokaten sin, som signeres hos notarius publicus i Norge og påføres apostille. Fullmakten må være utformet slik den spanske notaren krever, og bør være på plass i god tid før signeringen.

Steg 6: Signering hos notaren (escritura pública)

Hos notaren gjøres resten av kjøpesummen opp, og skjøtet underskrives. Selgeren skal legge fram energiattest (certificado de eficiencia energética). Notaren kontrollerer identitet og registeropplysninger på dagen, men representerer ingen av partene. Hvordan og når pengene betales, varierer fra handel til handel – overfør ikke penger før du vet hvem som skal ha dem, og på hvilket grunnlag.

Er selgeren ikke bosatt i Spania, skal kjøperen holde tilbake en del av kjøpesummen og betale den til skattemyndighetene. Dette bistår vi med.

Steg 7: Etter kjøpet

• Avgifter: overdragelsesskatt eller moms skal innberettes og betales innen fristen. Regn med 10–13 % i tillegg til kjøpesummen totalt, avhengig av region og om boligen er ny eller brukt.
• Tinglysing: skjøtet registreres i eiendomsregisteret (Registro de la Propiedad). Først da er du beskyttet mot krav fra andre.
• Abonnementer: strøm, vann og eventuelt internett overføres til deg.
• Forsikring: sørg for egen boligforsikring fra overtakelsen.

Kjøpe hus eller villa – dette må du sjekke ekstra

• At tomtens størrelse stemmer overens i matrikkelen (catastro) og eiendomsregisteret. Dette kan sjekkes på papiret; selve grensene i terrenget kan ikke en advokat kontrollere.
• At basseng, garasje og tilbygg er godkjent og registrert.
• At huset ikke ligger på landbruksjord (suelo rústico) der det gjelder strenge regler for bygging.
• At det finnes bruksattest. Uten den kan det være vanskelig å få strøm og vann.
• Hva tomten og nabotomtene er regulert til, slik at du vet om det kan komme bebyggelse eller vei rett utenfor.

Kjøpe leilighet i sameie – dette må du sjekke ekstra

• Felleskostnadene, og at det ikke er ubetalte felleskostnader som kan følge leiligheten (comunidad de propietarios).
• Om sameiet har vedtatt større arbeider som skal betales (derrama).
• Hva vedtektene sier om korttidsutleie, dersom det er aktuelt.

Listene er ikke uttømmende.

Kjøpe nybygg eller bolig under oppføring

Forskudd til utbyggeren skal være sikret med bankgaranti eller forsikring, slik at du får pengene tilbake hvis boligen ikke blir ferdig. Betal ikke forskudd uten slik garanti. Vær oppmerksom på at reservasjonsbeløpet ofte ikke er dekket av en slik garanti.

Hvorfor egen advokat?

Med egen advokat har du noen som går gjennom kontraktene og eiendommen på dine vegne, på norsk, og som sier fra før du binder deg. Honoraret avtales skriftlig i en oppdragsavtale før vi starter.