Kjøpe bolig i Spania: Slik blir du bundet – og slik skiller det seg fra Norge

I Norge er du bundet når budet ditt blir akseptert. I Spania skjer det i flere trinn, og det er pengene du betaler underveis, som binder deg.

Mange nordmenn tar med seg den norske budrunden når de skal kjøpe bolig i Spania. Der foregår det på en annen måte. Det er ingen budrunde og ingen budfrist som avslutter saken. I stedet blir du bundet steg for steg, gjennom avtaler og innbetalinger, før dere går til notaren.

Slik er det i Norge

• Et bud er bindende for deg til akseptfristen går ut – strengt tatt også et muntlig bud. I praksis gis budene gjennom meglerens budtjeneste eller app, med BankID, eller på SMS etter at du har registrert deg med BankID.
• Akseptfristen kan ikke settes tidligere enn kl. 12 første virkedag etter siste annonserte visning.
• Aksepterer selgeren innen fristen, er det inngått en bindende avtale. Kjøpekontrakten som underskrives senere, bekrefter bare det dere allerede har avtalt.
• Megleren har plikt til å innhente opplysninger fra kommunen, Kartverket og andre før salget, og står ansvarlig for at opplysningene er riktige.
• Pengene betales normalt først ved overtakelsen, gjennom meglerens klientkonto.

Slik er det i Spania

1. Tilbud (oferta) – Du gir et tilbud gjennom megleren, ofte bare muntlig eller på e-post. Det er sjelden noen fast budfrist, og flere meglere kan selge den samme boligen samtidig. Med et slikt bud i Spania forteller du egentlig bare at «jeg kunne være interessert i å kjøpe eiendommen til denne prisen. Kan du høre hva han tenker om det?»
2. Reservasjonskontrakt (contrato de reserva) – Når selgeren sier ja, blir du gjerne bedt om å betale et reservasjonsbeløp, ofte noen tusen euro, for at boligen skal tas av markedet. Det er ofte her de første pengene går, og ofte til megleren. Hva du får tilbake hvis du trekker deg, avhenger helt av hva som står i reservasjonsavtalen. Ofte er beløpet tapt.

Kontakt advokat FØR du signerer reservasjonskontrakten

Når du har betalt, er det ofte for sent. Jeg sjekker hjemmel og heftelser før du binder deg, og at reservasjonsavtalen sikrer deg best mulig.

Be om forhåndssjekk

Eller ring +47 900 43 560 · WhatsApp

3. Arras-kontrakt (contrato de arras) – Noen uker senere signerer dere en privat kjøpsavtale, som regel med en innbetaling på rundt 10 prosent av kjøpesummen. Her er det viktig å vite hvilken type arras avtalen gjelder:
   • Arras penitenciales (Código Civil art. 1454): Begge parter kan gå fra avtalen. Trekker du deg, taper du innbetalingen. Trekker selgeren seg, må han betale tilbake det dobbelte. Dette gjelder bare hvis det står uttrykkelig i avtalen.
   • Arras confirmatorias: Står det ikke uttrykkelig at det er arras penitenciales, regnes innbetalingen som en del av kjøpesummen, og avtalen er bindende. Den som trekker seg, kan da bli tvunget til å gjennomføre kjøpet eller måtte betale erstatning.
4. Signering hos notaren (escritura pública) – Hos notaren betaler du resten av kjøpesummen, og skjøtet underskrives. Deretter tinglyses du som eier i Registro de la Propiedad.

Megleren i Spania har ikke samme ansvar

En norsk megler skal innhente opplysninger om boligen og står ansvarlig for dem. Etter eiendomsmeglingsloven skal han dessuten opptre i samsvar med god meglerskikk og ivareta begge parters interesser. En spansk megler har ikke tilsvarende plikter. Megleren representerer i praksis ofte selgeren, får betalt av selgeren og har sjelden kontrollert hjemmel, heftelser og byggetillatelser.

I Valencia-regionen må eiendomsmeglere være registrert i et offentlig register (Decreto 98/2022, i kraft fra 16. oktober 2022). De må stille en garanti på minst 60 000 euro og ha ansvarsforsikring på minst 600 000 euro. Det gir en viss trygghet, men det er ikke det samme som at noen har kontrollert boligen for deg.

Dette er på ingen måte en nedsnakking av spanske meglere. Man må bare ha i minne at reguleringen av denne typen virksomhet er forskjellig fra land til land.

Det verste som kan skje

Det verste er å betale reservasjonsbeløp eller arras for en bolig som er belånt for mer enn den er verdt, eller der selgeren ikke kan overdra den fritt. Da kan pengene være vanskelige å få tilbake, og kjøpet kan stoppe opp hos notaren. Dette kan avdekkes på forhånd, men bare hvis noen sjekker før du betaler.

Det viktigste rådet: Sjekk før du betaler

I Norge har megleren sjekket grunnbok, gjeld og tilstand før du byr. I Spania må du i praksis sørge for dette selv, og helst før du betaler reservasjonsbeløpet:

• at selgeren er rett eier, og at boligen er fri for pant og heftelser (nota simple fra Registro de la Propiedad)
• at det som er bygget, er lovlig og registrert
• at det ikke er ubetalt eiendomsskatt eller fellesutgifter
• at reservasjonsavtalen sier at du får pengene tilbake hvis kontrollen avdekker feil

Les mer i artikkelen Kjøpe hus i Spania – unngå feil og mangler.

Forhåndssjekk før du reserverer

Før du betaler noe, bør det hentes nota simple fra eiendomsregisteret og sjekkes hjemmel og heftelser. Videre bør reservasjonsavtalen gjennomgås.

Ofte stilte spørsmål

Skal du kjøpe bolig i Spania?

Jeg hjelper deg på norsk, uavhengig av megler og selger, fra du gir tilbud til skjøtet er tinglyst. Send meg en gratis og uforpliktende melding før du betaler reservasjonsbeløpet, så svarer jeg innen én virkedag.

Send meg en gratis og uforpliktende melding

Les om kjøp av bolig i Spania