Kjøpe hus i Spania: slik sikrer du deg mot feil og mangler

Kort svar: hvordan sikrer du deg?

I Spania sikrer du deg ved å kontrollere boligen før du signerer eller betaler noe. Vernet du kjenner fra Norge, med tilstandsrapport, boligkjøperforsikring og en megler med opplysningsplikt, følger ikke med over grensen.

I praksis betyr det tre ting:

• Skaff din egen advokat før du kontakter megler. Da er kontrollen i gang før noen ber deg betale reservasjonsbeløp.
• Bestill din egen tekniske gjennomgang. Selger legger ikke frem noen rapport om boligens tilstand.
• Ikke betal noe før den juridiske kontrollen er ferdig. Pengene du betaler ved reservasjon, er vanskelige å få tilbake.

Resten av artikkelen forklarer hvorfor, og hva kontrollen bør omfatte.

Det du er vant til fra Norge, gjelder ikke i Spania

Norske boligkjøpere er vant til at selger og megler dokumenterer boligen, og at loven og forsikringen fanger opp det som likevel går galt. I Spania ligger kontrollen hos kjøper.

Konsekvensen er enkel: det du ikke oppdager før du kjøper, må du som regel leve med selv.

Skjulte feil: hva kan du kreve av selger?

Selger i Spania svarer for skjulte feil (vicios ocultos), men bare i seks måneder etter overtakelse. Fristen er så kort at mange feil først oppdages når den er ute.

For at du skal ha et krav, må feilen oppfylle tre vilkår:

• Den må ha vært skjult. Feil du kunne sett ved en vanlig befaring, bærer du selv.
• Den må ha eksistert da du kjøpte.
• Den må være alvorlig nok til at boligen blir uegnet til bruk, eller til at du ville betalt vesentlig mindre.

Er vilkårene oppfylt, kan du velge mellom å heve kjøpet og å kreve prisavslag. Erstatning i tillegg forutsetter at selger kjente til feilen og holdt den skjult.

Ved svært alvorlige mangler kan det finnes andre rettsgrunnlag med lengre frister. Slike saker må føres for spansk domstol, tar ofte flere år og krever at du kan bevise feilen. Det er derfor kontroll før kjøpet er verdt langt mer enn rettigheter etter kjøpet.

Teknisk gjennomgang: din egen tilstandsrapport

Du må bestille den tekniske gjennomgangen selv, og du bør gjøre det før du binder deg. Rapporten bestilles vanligvis fra en byggteknisk arkitekt (arquitecto técnico) eller ingeniør som er uavhengig av megler og selger.

En god gjennomgang bør dekke:

• fukt, lekkasjer og drenering
• tak, terrasser og bærende konstruksjoner
• elektrisk anlegg og rør
• basseng og tekniske installasjoner
• om boligens faktiske areal og utforming stemmer med det som er registrert

Det siste punktet er både teknisk og juridisk. Et påbygg, en innglasset terrasse eller et basseng som ikke er registrert, kan være ulovlig oppført. Da overtar du problemet sammen med boligen.

Juridisk kontroll før du reserverer

Den juridiske kontrollen skal være ferdig før du betaler reservasjonsbeløp, ikke etter. Mange tror notaren kontrollerer boligen. Notaren bekrefter partenes identitet og at skjøtet er lovlig satt opp, men undersøker ikke boligen for deg.

Dette bør være kontrollert:

Skal du leie ut boligen, må dette avklares særskilt. At nåværende eier leier ut, betyr ikke at du får lov.

Meglerens rolle, og hvorfor samme bolig ligger hos flere

Megleren i Spania arbeider for selger og får betalt når salget gjennomføres. Megleren har ikke ansvar for å kontrollere boligen på dine vegne.

Tre forhold overrasker ofte norske kjøpere:

• Samme bolig hos flere meglere. Selger gir ofte oppdraget til flere meglere samtidig, uten enerett. Samme bolig kan derfor ligge ute med ulik pris, ulikt areal og ulike opplysninger. Ingen av annonsene er en garanti.
• Reservasjon hos megleren. Du blir gjerne bedt om å betale et reservasjonsbeløp raskt for å ta boligen av markedet. Signerer du deretter en forhåndsavtale med depositum (arras), mister du normalt beløpet hvis du trekker deg.
• Advokaten megleren anbefaler. Mange meglere har faste advokater de henviser til. En advokat som får sakene sine fra megleren, har en forbindelse å ta hensyn til.

Det enkleste er å ha egen advokat på plass før første visning. Da kan du si det når megleren spør, og du har noen å sende avtaleutkastet til før du signerer.

Nybygg: bedre vern, andre risikoer

Kjøper du ny bolig av utbygger, er vernet mot byggefeil vesentlig bedre enn ved brukt bolig. Den spanske byggeloven gir utbygger og de som har bygget, ansvar i faste perioder:

For konstruksjonsfeil skal utbygger ha tegnet en tiårig forsikring.

Ved kjøp under oppføring er risikoen en annen: at boligen blir forsinket eller aldri ferdig. Beløpene du betaler underveis, skal være sikret med bankgaranti eller forsikring. Be om å få se garantien før du betaler.

Rekkefølgen som beskytter deg

Rekkefølgen betyr mer enn noe annet enkelttiltak, fordi kontrollen bare har verdi så lenge du fortsatt kan trekke deg uten tap.

1. Egen advokat. Avtal oppdraget før du begynner å se på boliger.
2. Visning. Se boligen selv, og sammenlign annonsene hvis den ligger hos flere meglere.
3. Juridisk kontroll. Advokaten innhenter utskrift fra eiendomsregisteret og kontrollerer punktene over.
4. Teknisk gjennomgang. Bestill rapport fra uavhengig fagperson.
5. Reservasjon og forhåndsavtale. Betal først når kontrollen er ferdig, og la advokaten gå gjennom avtalen. Funn fra kontrollen kan tas inn som vilkår eller brukes til å forhandle pris.
6. Skjøte hos notar. Kjøpesummen betales, og du får nøklene.
7. Registrering. Skjøtet registreres i eiendomsregisteret, og skatter og avgifter betales.

Har megleren presset på for reservasjon før steg 3 og 4, kan advokaten ofte få inn et forbehold om at beløpet betales tilbake hvis kontrollen avdekker feil.

Spørsmål og svar

Skal du kjøpe bolig i Spania?

Norlegal Spain bistår norske kjøpere med juridisk kontroll, avtaler og gjennomføring hos notar. Ta kontakt før du begynner å se på boliger, så er kontrollen i gang når du finner den rette.