Selskapseid eiendom i Spania – derfor bør du endre eierform

På 1990- og tidlig 2000-tallet var det svært vanlig at nordmenn kjøpte feriebolig i Spania gjennom et norsk aksjeselskap i stedet for privat. Den gangen fremsto det som en smart løsning. I dag er det ofte stikk motsatt – vi har de siste årene bistått flere norske familier med å avvikle nettopp denne typen eierstruktur, og ser gjentatte ganger de samme fallgruvene gå igjen.

Hvorfor det virket smart den gangen

Tankegangen bak var som regel enkel og forståelig:

• Kjøp med selskapsmidler, ikke beskattede private midler. Lot man selskapet kjøpe eiendommen direkte, unngikk man å først ta ut pengene som utbytte eller lønn – med den ekstra personbeskatningen det ville utløst – før man kjøpte privat.
• Løpende driftskostnader ble firmakostnader. Vedlikehold, forsikring, kommunale avgifter og andre løpende utgifter på eiendommen kunne føres som driftskostnader i selskapet.
• Enklere generasjonsskifte, trodde man. Man tenkte at det ville være lettere å overføre aksjer i et selskap til neste generasjon enn å gå veien om et spansk arveoppgjør med fremmed lovverk og språk.
• Avstand til spansk arverett. Eiendommen "fulgte ikke med" direkte inn i et spansk dødsbo, siden det formelt sett var aksjene i et norsk selskap som var arvegjenstanden.

Hvorfor det er problematisk i dag

Nettopp fordelen som gjorde strukturen attraktiv – kjøp og drift med selskapsmidler fremfor beskattede private midler – er i dag noe både spanske og norske myndigheter aktivt ser etter:

• I Spania regnes det som en skattepliktig fordel når eieren bruker en selskapseid bolig privat uten å betale markedsleie til selskapet.
• I Norge rammes nøyaktig det samme forholdet av egne regler: fri bruk av en bolig eid av eget aksjeselskap behandles normalt som en skattepliktig fordel for aksjonæren, beregnet ut fra markedsleie.

Det som opprinnelig var tenkt som en fordel på begge sider, kan dermed i dag utløse beskatning i to land samtidig – stikk motsatt av hensikten med strukturen.

To lag med skatt ved salg, ikke ett

Selger selskapet eiendommen, beskattes gevinsten i selskapet. Skal pengene deretter ut til eieren privat, kommer nok et lag med beskatning på toppen. Eier man eiendommen direkte som privatperson, unngår man dette doble laget.

Tyngre og dyrere løpende forpliktelser – i to land

Et selskap som eier fast eiendom i Spania må som regel levere regnskap og selvangivelse både i Norge og Spania, år etter år – en kostnad som ofte overstiger det man opprinnelig trodde man sparte.

Generasjonsskiftet ble ikke enklere – det ble vanskeligere

Arvingene arver aksjer i et norsk selskap hvis eneste substans er en spansk eiendom, noe som skaper uklarheter rundt verdsettelse, kontroll og fremtidig salg – nøyaktig den typen floke vi bistår med å løse opp i (se også vår side om generasjonsskifte i Spania).

Vanskeligere å selge eller finansiere

Private kjøpere og spanske banker er ofte mer forsiktige med å kjøpe fra, eller finansiere kjøp fra, et utenlandsk selskap.

Er selskapet allerede avviklet?

Mange oppdager problemet først når selskapet er avviklet eller skal slettes, mens eiendommen fortsatt står på selskapet i Spania. Overdragelsen kan likevel gjennomføres, men den spanske notaren krever da grundig dokumentasjon av hvem som har rett til å disponere over eiendommen. Det er enklere og billigere å ordne overføringen før selskapet avvikles.

Hva vi hjelper med

Vi bistår med selve den juridiske omstruktureringen – å få eiendommen overført fra selskapet til riktig privatperson(er), på en måte som er ryddig både i det spanske og det norske rettsbildet.

Vi gir ikke skatterådgivning. Har omstruktureringen skattemessige sider i Norge eller Spania, bør du ha med en skatterådgiver. Vår rolle er å sikre at selve overdragelsen – kontrakt, notarprosess og tinglysing – blir gjennomført korrekt, og innrapportering og betaling av avgifter i Spania skjer via en gestoría vi har god erfaring med.

Les også om arv og skifte i Spania og private eiendomsoverdragelser.

Spørsmål og svar