Oppløsning av sameie – kontra salg

Når en eiendom eies av flere personer, kalles dette ofte et sameie, eller «comunidad de bienes» på spansk. Eiesituasjonen kan oppstå dersom to (eller flere) personer kjøper en eiendom sammen. Enda vanligere – i alle fall for utlendinger – oppstår det når flere barn arver en eiendom etter sine foreldre. Dersom én (eller fler) ønsker å gå ut og overlate (selge) sin(e) eierparter til den (de) som blir igjen, bør dette gjøres ved at sameiet oppløses («disolución de la comunidad de bienes»).

Viktig å gjøre det riktig og rettferdig

Når det gjelder oppløsning av sameie i Spania, må man følge visse trinn og overholde juridiske og skattemessige krav. Først må man finne ut av hvordan eiendommen skal deles opp mellom eierne. Dette kan være en utfordrende oppgave, spesielt hvis eiendommen har ulike bruksområder og verdi. Imidlertid er det (heldigvis) mest typiske for barn som har arvet en eiendom at de hver eier sin brøkdel av eiendommen. Å finne verdien på den enkeltes andel er da som regel å estimere verdien på hele eiendommen og dele den på antall eiere.

Når eiendommen er delt opp i henhold til hver eiers andel, kan man begynne å beregne kostnadene ved oppløsning av sameie. Disse kostnadene kan variere avhengig av flere faktorer, inkludert verdien på eiendommen, skattekrav og eventuelle utgifter til advokater og andre profesjonelle tjenester.

Spare ITP skatt

Når en eiendom selges (overdras) til utenforstående påløper vanligvis ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) på transaksjonen. Denne skatten varierer mellom 6% og 11% av verdien avhengig av region. Denne skatten spares dersom man overdrar til én som allerede er medeier i sameiet. Den transaksjonsskatten som da påløper er som regel rundt 1,5%.

Tvangsoppløsning av sameie i Spania

Ifølge art. 400 i den spanske sivillovboken (Código Civil) kan ingen sameier tvinges til å forbli i sameiet. Det betyr at enhver medeier har rett til å kreve oppløsning.

Prosessen er typisk:

1. Frivillig avtale: Først forsøkes forhandling mellom partene om verdi og kompensasjon
2. Rettslig prosess: Dersom enighet ikke oppnås, kan saken bringes inn for spansk domstol
3. Domstolen avgjør: Retten kan bestemme at eiendommen skal selges på auksjone eller at én part overtar mot kompensasjon

Tidsramme for rettslig oppløsning er typisk 6–18 måneder. Kostnadene inkluderer advokathonorarer, rettsgebyr og takstmann.

Skatteimplikasjoner ved oppløsning av sameie

Ved oppløsning av sameie påløper følgende skatter:

• AJD (dokumentskatt) — typisk 1–1,5 % (vesentlig lavere enn ITP ved ordinært salg)
• Plusvalía municipal — kommunal verdistigningsskatt, betales av den som gir fra seg sin andel
• Gevinstskatt — den som mottar kompensasjon for sin andel kan være skattepliktig for eventuell gevinst

Viktig forskjell: I skatterettslig forstand behandles oppløsning annerledes enn salg — du slipper ITP (6–10 %) og betaler kun AJD (ca. 1,5 %).

Når bør du velge oppløsning vs. salg?

• Én part vil beholde eiendommen: → Oppløsning med kompensasjon til de øvrige
• Ingen vil beholde: → Salg til tredjepart er enklest
• Uenighet om verdi: → Oppløsning med uavhengig takstmann

Søk bistand

Det er viktig å være klar over at skatter og avgifter kan variere mellom ulike regioner i Spania, så det kan være lurt å søke hjelp fra en erfaren advokat for å sørge for at alle krav overholdes og for å unngå unødvendige kostnader og problemer.

Regneeksempel

2 eiere har 50% hver av en eiendom verdt 400.000 Euro. Eiendommen skal fullt ut overtas av én av sameierne. Regionens ITP: 10%.

Besparelse kan fort være 8,5% av 200.000 Euros lik 17.000 Euros.